Pablo Tonelli

La mejor ley de alquileres es la que no existe, sostienen algunos. Y algo de razón tienen. Porque la experiencia demuestra que cuando el legislador trata de proteger a alguna de las partes involucradas en una relación locativa (típicamente al locatario, considerado la parte débil del contrato) los resultados no suelen ser satisfactorios.

La razón es sencilla: cuando el Estado se mete en una típica relación entre particulares e impone determinadas reglas, quien no coincide con esas reglas o siente que lo perjudican, se aleja de la posibilidad de contratar y orienta su actividad hacia otros negocios o contratos. Entre otras razones, porque es imposible que el Estado pueda contemplar y regular la infinidad de situaciones que las relaciones entre particulares presentan en la vida real.

La vigente ley 27.551 es un buen ejemplo de lo anterior. Fue sancionada con la intención de mejorar la situación de los inquilinos, de aumentarles la protección estatal, y tuvo el efecto exactamente contrario. Los propietarios o locadores la consideran una regulación perjudicial para sus derechos e intereses y la oferta de inmuebles en alquiler ha caído a niveles bajísimos. Conclusión, se ha hecho más difícil encontrar viviendas en alquiler y los precios han subido; exactamente lo contrario de lo que se pretendía.

Las innovaciones que resultaron más perjudiciales fueron la extensión del plazo mínimo de locación para vivienda a tres años (antes ese plazo era de dos años) y la adopción de un único índice de actualización del precio del alquiler con prohibición de que haya aumentos por períodos inferiores al año. La combinación de ambas innovaciones resultó pésima para el mercado de los alquileres.

En un contexto como el actual, de altísima inflación, prohibir los incrementos por períodos inferiores al año y, además, con un plazo mínimo de locación de tres años, es condenar a los locadores a un negocio ruinoso. Y de lo que se trata es de que el negocio sea beneficioso para ambas partes, equilibrado y justo. Es la mejor manera de que ambas partes encuentren solución a sus legítimas aspiraciones.

La solución, a mi modo de ver, es sencilla y la he propiciado en la Cámara de Diputados mediante la presentación de proyectos de ley destinados a remediar el grave problema. Los puntos centrales de la iniciativa que considero adecuada y superadora son: 1. Volver al tradicional plazo mínimo de dos años para las locaciones destinadas a vivienda, como ha sido casi siempre en nuestro país.

2. Dejar a las partes en libertad de acordar los períodos de actualización del alquiler y la fórmula o índices a aplicar para esa actualización.

3. Estimular fiscalmente las locaciones para vivienda. En el mundo capitalista en que vivimos, ningún estímulo funciona mejor que el impositivo. Debe desgravarse el alquiler de viviendas y debe desgravarse la construcción de nuevas viviendas para ser alquiladas. Se trata de eximir a los propietarios locadores del pago de los impuestos a las Ganancias y a los Bienes Personales correspondientes a viviendas que se ofrezcan en alquiler. Y a los inquilinos se les debería permitir deducir el monto del alquiler de la base imponible del primero de los impuestos mencionados. El efecto sería inmediato y la oferta aumentaría más que considerablemente.

Hay antecedentes de esto último que demuestran la bondad del estímulo fiscal. La ley 23.091, sancionada durante el gobierno del presidente Alfonsín, consagró beneficios impositivos para la construcción de viviendas destinadas a alquiler. Y fueron muchísimos los edificios construidos en todo el país con ese propósito y que generaron un apreciable incremento en la oferta para los locatarios.

Estas son, en apretada síntesis, las innovaciones centrales que propicio para lograr un régimen equilibrado en materia de locaciones urbanas, que sirva por igual a ambas partes contratantes y les proporcione la indispensable seguridad jurídica que requieren los contratos. La clave es devolverles la decisión a los protagonistas, dentro de un marco mínimo fijado por el Estado, para que ellos ejerzan su libertad y acuerden lo que les parezca más conveniente a sus derechos e intereses.

Diputado nacional (PRO-Juntos)